Возвращаясь к пятиэтажкам. Эти кварталы на фоне города не обладают плотностью, которая могла бы быть. Но почему вообще появились тема со сносом пятиэтажек? Да потому, что тема Новой Москвы потерпела полное поражение. Территории присоединили, земля подорожала, все кому надо на этом нажились, получили свое, а строить никто не собирался. Кому она нужна без транспортного обеспечения и так далее? Все, что там построили,— 23-этажные кварталы без инфраструктуры, любой: социальной, транспортной и так далее. И эти кварталы могут превратиться в мертвые, в которых побьют стекла, которые подожгут и т. д. Там даже бомжи не будут жить, потому что далеко. Максимум, что будет осваиваться,— это ближайший пояс рядом с Москвой. Все это было неким огромным проектом на светлое будущее. При этом Московская область строит зачастую качественнее и всегда дешевле, чем Новая Москва. Так сложилось. Поэтому Новая Москва не конкурентоспособна. Зачем мне жить тут гораздо дороже, если я могу жить ближе, лучше и дешевле, возле станции железной дороги? И тема пятиэтажек возникла в связи с крахом Новой Москвы как ближайшей программы. Не с крахом, но с тем, что территория Новой Москвы не может быть освоена по методике стратегии быстрых результатов.
— Как происходит обычно уплотнение кварталов?
— Если говорить о первых программах сноса пятиэтажек, которая шла с 1999 года, то все происходит стандартно, это известно всем, как дважды два. Находится место рядом с домом под снос, строят стартовый дом, например, 12-этажный. В этот дом переселяются из этой пятиэтажки, далее ломается пятиэтажка, строятся еще два дома, и в него переселяются жители еще четырех домов. Вот, грубо говоря, квартал и освободили. Потом начинаются стоны инвестора — ему надо школу и другую инфраструктуру построить. Но под конец он полностью застраивает уже все. То есть переселились люди условно из трех кварталов. Первый пошел под переселение, второй — под инфраструктуру: девелоперу надо сделать школу, детский сад под кредиты, которые он неизвестно где берет, это его проблема. А третий — это уже добыча застройщика, где он может строить все, чтобы компенсировать расходы и получить прибыль, не разориться. В ЦАО распределение построенного между инвестором и городом было один к одному: 50% получал инвестор, 50% — город и очередники. На периферии, скажем так, Третье кольцо и дальше спальные районы — 30% получал город, 70% — инвестор. Когда инвесторы строили гаражи, город получал 20%, а инвестор — 80%. Сейчас точных соотношений я не знаю. Но ранее от инвесторов брали, так сказать, натурой — квартирами для очередников.
— Ранее вы как раз обращали внимание, что в последние годы очередникам дают меньшее число квартир, чем ранее.

Почему закон о реновации вступил в силу раньше ожидаемого
— В течение последних десяти лет количество того, что строили для очередников, уменьшалось. На совещаниях у Юрия Лужкова первое, что он спрашивал, сколько построено и все ли моментально отдано очередникам. Сейчас ликвидирован департамент жилищной политики, который занимался распределением квартир. Выделять или не выделять построенные дома для очередников решается Градостроительно-земельной комиссией, в ручном управлении. И квартирный фонд, скажем так, стал оставаться: построенное жилье стало не сразу передаваться очередникам, а оставаться. На сегодня число таких оставшихся квартир достигло 3,5–4 тыс. И вот этот фонд вполне может быть эффектно выдан перед муниципальными выборами жильцам первых сносимых домов.
— Какой этажности должны быть дома, чтобы строительство окупилось?
— Есть некий известный коэффициент, это рассчитывали в НИиПИ Генплана, Москомархитектуре и так далее: когда сносится 1 тыс. кв. м, сколько должен построить инвестор, который возьмет в работу эту землю, чтобы это не было ему в убыток. В центре города при повышенных ценах этот коэффициент составляет приблизительно 2,5: то есть я сношу 1 тыс. кв. м и должен построить 2,5 тыс. кв. м, чтобы это было выгодно. Инвестор должен городу заплатить или площадью отдать и иметь какую-то свою прибыль. Мы вычисляли минимальный коэффициент. И дальше от центра он уже должен составлять 3,3, чтобы инвестор стал вообще бултыхаться. Сейчас эта дельта уже значительно больше, где-то приблизительно 4,5.
— На какие же квартиры могут рассчитывать переселенцы?
— Первые переселенцы, с моей точки зрения,— на любые в связи с тем, что очень неудачно была начата программа реновации с точки зрения общественного резонанса. Для того чтобы поправить положение, и исходя из того, что для бюджета это очень небольшие затраты, власти сейчас должны делать все, чтобы первые переселенцы поняли, что стали жить как в раю. И даже те, кто против и которых будут «насильно» переселять против их желания, чтобы потом сказали «спасибо». И чтобы выстроилась очередь на реновацию. Первые переселенцы должны получить такое, чтобы все захотели. Но не забывайте, что реновация может идти для инвесторов только поквартально, иначе это технологически невозможно. А это значит, что в течение долгого времени в районах будет стройка, пыль, грязь и так далее.
— Принятый закон о реновации допускает изменения и пересмотр правил землепользования и застройки. Так, эксперты неоднократно заявляли, что могут измениться нормативы по плотности и высоте застройки, парковкам, площади озеленения кварталов и так далее. Что конкретно, на ваш взгляд, может измениться в процессе реализации закона?
— Для того чтобы делать большую плотность, нужно отменить инсоляцию (количество солнечного света, попадающего в жилое помещение в течение суток.— “Ъ”). К этому давно подходят, да и в Москве уже много кварталов, где инсоляции как таковой нет.
В архитектурных институтах это одна из основ: есть даже такие примитивные линейки, которые используются с 1920-х годов. Смотря на квартал, проверяешь, где север и юг, как квартал стоит, конфигурацию зданий и окружающей застройки, и становится ясно, где не будет этой инсоляции. Или видно, что, чтобы поймать норматив по инсоляции, в том или ином месте этого здания должна быть как минимум 5–10-комнатная квартира, а так не бывает. Получается, что в части квартир инсоляции нет. Ну, нет, так нет. Нам долго объясняли те, кто хочет эти нормы отменить, что они были актуальны, когда в стране боролись с туберкулезом. Напомню, туберкулезная палочка не выживает, если на нее два часа солнце светит. А сейчас якобы не надо на нее светить, этой палочки вообще нет. И говорят, что люди только приходят ночевать в квартиру, а весь день проводят на работе, в общественных зонах и так далее. Это бесконечная тема, и мне кажется, как раз эти нормы и будут пересмотрены.
— Что еще могут пересмотреть?

Как Валентина Матвиенко пообщалась с протестующими против реновации
— Есть еще, например, нормативы, согласно которым территорию детского сада нельзя ставить ближе чем за 25 м от улицы. Сейчас, как правило, и на это уже не смотрят, потому что территорию надо экономить. То есть могут избавиться от всего, что мешает уплотнить застройку, и разместить как можно более экономично на этой территории то, без чего по федеральному законодательству остаться нельзя. Нельзя без школы обойтись — построим школу, но она будет очень большая. И будут отменены радиусы доступности к школе или будут значительно увеличены. Пока нельзя, чтобы дети переходили дорогу к детскому саду от своего дома. Я думаю, что это тоже будет отменено. В микрорайоне это было хорошо, в квартале это трудно сделать. То есть будет упор на то, что мешает инвесторам оптимизировать застройку.
— Были ли элементы реновации в Генплане 2010 года?
— Будущая программа реновации была в Генеральном плане. Но там значилось, что необходимо постепенно заменять здания, у которых подходит срок не физического, но морального износа. Физически эти дома еще 100 лет будут стоять. И речь шла о том, что нужно постепенно заменять их на новые жилые здания. Но поскольку отсутствовал экономический и законодательный аппарат для реализации этой программы, все это тормозилось еще на первых этапах — на программе сноса ветхого и аварийного жилья.
— В чем вы видели необходимость подобной программы?
— С середины 1950-х годов стали строить по 4–4,5 млн кв. м жилья в год. И не дожидаясь того, чтобы дом рухнул и жилье стало аварийным, это жилье должно замещаться новым жильем. Мы выделяли кварталы, которые в принципе подлежат реновации.
Можно было продолжать снос по старой программе — ветхого и аварийного жилья, но нельзя называть ветхим и аварийным жильем крепкие кирпичные пятиэтажки и некоторые панельные дома, которые ветхими совсем не являются. И мы пытались говорить о том, что есть кварталы, которые подлежат реорганизации, реновации и так далее.
То есть они не подлежали сохранению, как, например, находившиеся, может быть, в худшем состоянии кварталы в центре города, но состоящие из исторических зданий. Их надо ремонтировать, реставрировать, реконструировать, но лучше не трогать.
Надо отметить, что пятиэтажки уже имеют ценность комфортной городской среды. Они стали ей постепенно. Они уже озелененные, люди их обжили. Это, если можно так выразиться, «намоленное» поколениями место, малая родина. Эта территория обустраивалась родителями тех, кто и сейчас там живет. Здесь есть определенная ценность, духовная, моральная. Я не за то, чтобы трястись над этим и сберегать, стоя насмерть, но тем не менее кварталы пятиэтажек образуют более гуманную среду, нежели наши новые многоэтажные кварталы.
— Как происходит обычно уплотнение кварталов?
— Если говорить о первых программах сноса пятиэтажек, которая шла с 1999 года, то все происходит стандартно, это известно всем, как дважды два. Находится место рядом с домом под снос, строят стартовый дом, например, 12-этажный. В этот дом переселяются из этой пятиэтажки, далее ломается пятиэтажка, строятся еще два дома, и в него переселяются жители еще четырех домов. Вот, грубо говоря, квартал и освободили. Потом начинаются стоны инвестора — ему надо школу и другую инфраструктуру построить. Но под конец он полностью застраивает уже все. То есть переселились люди условно из трех кварталов. Первый пошел под переселение, второй — под инфраструктуру: девелоперу надо сделать школу, детский сад под кредиты, которые он неизвестно где берет, это его проблема. А третий — это уже добыча застройщика, где он может строить все, чтобы компенсировать расходы и получить прибыль, не разориться. В ЦАО распределение построенного между инвестором и городом было один к одному: 50% получал инвестор, 50% — город и очередники. На периферии, скажем так, Третье кольцо и дальше спальные районы — 30% получал город, 70% — инвестор. Когда инвесторы строили гаражи, город получал 20%, а инвестор — 80%. Сейчас точных соотношений я не знаю. Но ранее от инвесторов брали, так сказать, натурой — квартирами для очередников.
— Ранее вы как раз обращали внимание, что в последние годы очередникам дают меньшее число квартир, чем ранее.

Почему закон о реновации вступил в силу раньше ожидаемого
— В течение последних десяти лет количество того, что строили для очередников, уменьшалось. На совещаниях у Юрия Лужкова первое, что он спрашивал, сколько построено и все ли моментально отдано очередникам. Сейчас ликвидирован департамент жилищной политики, который занимался распределением квартир. Выделять или не выделять построенные дома для очередников решается Градостроительно-земельной комиссией, в ручном управлении. И квартирный фонд, скажем так, стал оставаться: построенное жилье стало не сразу передаваться очередникам, а оставаться. На сегодня число таких оставшихся квартир достигло 3,5–4 тыс. И вот этот фонд вполне может быть эффектно выдан перед муниципальными выборами жильцам первых сносимых домов.
— Какой этажности должны быть дома, чтобы строительство окупилось?
— Есть некий известный коэффициент, это рассчитывали в НИиПИ Генплана, Москомархитектуре и так далее: когда сносится 1 тыс. кв. м, сколько должен построить инвестор, который возьмет в работу эту землю, чтобы это не было ему в убыток. В центре города при повышенных ценах этот коэффициент составляет приблизительно 2,5: то есть я сношу 1 тыс. кв. м и должен построить 2,5 тыс. кв. м, чтобы это было выгодно. Инвестор должен городу заплатить или площадью отдать и иметь какую-то свою прибыль. Мы вычисляли минимальный коэффициент. И дальше от центра он уже должен составлять 3,3, чтобы инвестор стал вообще бултыхаться. Сейчас эта дельта уже значительно больше, где-то приблизительно 4,5.
— На какие же квартиры могут рассчитывать переселенцы?
— Первые переселенцы, с моей точки зрения,— на любые в связи с тем, что очень неудачно была начата программа реновации с точки зрения общественного резонанса. Для того чтобы поправить положение, и исходя из того, что для бюджета это очень небольшие затраты, власти сейчас должны делать все, чтобы первые переселенцы поняли, что стали жить как в раю. И даже те, кто против и которых будут «насильно» переселять против их желания, чтобы потом сказали «спасибо». И чтобы выстроилась очередь на реновацию. Первые переселенцы должны получить такое, чтобы все захотели. Но не забывайте, что реновация может идти для инвесторов только поквартально, иначе это технологически невозможно. А это значит, что в течение долгого времени в районах будет стройка, пыль, грязь и так далее.
— Принятый закон о реновации допускает изменения и пересмотр правил землепользования и застройки. Так, эксперты неоднократно заявляли, что могут измениться нормативы по плотности и высоте застройки, парковкам, площади озеленения кварталов и так далее. Что конкретно, на ваш взгляд, может измениться в процессе реализации закона?
— Для того чтобы делать большую плотность, нужно отменить инсоляцию (количество солнечного света, попадающего в жилое помещение в течение суток.— “Ъ”). К этому давно подходят, да и в Москве уже много кварталов, где инсоляции как таковой нет.
В архитектурных институтах это одна из основ: есть даже такие примитивные линейки, которые используются с 1920-х годов. Смотря на квартал, проверяешь, где север и юг, как квартал стоит, конфигурацию зданий и окружающей застройки, и становится ясно, где не будет этой инсоляции. Или видно, что, чтобы поймать норматив по инсоляции, в том или ином месте этого здания должна быть как минимум 5–10-комнатная квартира, а так не бывает. Получается, что в части квартир инсоляции нет. Ну, нет, так нет. Нам долго объясняли те, кто хочет эти нормы отменить, что они были актуальны, когда в стране боролись с туберкулезом. Напомню, туберкулезная палочка не выживает, если на нее два часа солнце светит. А сейчас якобы не надо на нее светить, этой палочки вообще нет. И говорят, что люди только приходят ночевать в квартиру, а весь день проводят на работе, в общественных зонах и так далее. Это бесконечная тема, и мне кажется, как раз эти нормы и будут пересмотрены.
— Что еще могут пересмотреть?

Как Валентина Матвиенко пообщалась с протестующими против реновации
— Есть еще, например, нормативы, согласно которым территорию детского сада нельзя ставить ближе чем за 25 м от улицы. Сейчас, как правило, и на это уже не смотрят, потому что территорию надо экономить. То есть могут избавиться от всего, что мешает уплотнить застройку, и разместить как можно более экономично на этой территории то, без чего по федеральному законодательству остаться нельзя. Нельзя без школы обойтись — построим школу, но она будет очень большая. И будут отменены радиусы доступности к школе или будут значительно увеличены. Пока нельзя, чтобы дети переходили дорогу к детскому саду от своего дома. Я думаю, что это тоже будет отменено. В микрорайоне это было хорошо, в квартале это трудно сделать. То есть будет упор на то, что мешает инвесторам оптимизировать застройку.
— Были ли элементы реновации в Генплане 2010 года?
— Будущая программа реновации была в Генеральном плане. Но там значилось, что необходимо постепенно заменять здания, у которых подходит срок не физического, но морального износа. Физически эти дома еще 100 лет будут стоять. И речь шла о том, что нужно постепенно заменять их на новые жилые здания. Но поскольку отсутствовал экономический и законодательный аппарат для реализации этой программы, все это тормозилось еще на первых этапах — на программе сноса ветхого и аварийного жилья.
— В чем вы видели необходимость подобной программы?
— С середины 1950-х годов стали строить по 4–4,5 млн кв. м жилья в год. И не дожидаясь того, чтобы дом рухнул и жилье стало аварийным, это жилье должно замещаться новым жильем. Мы выделяли кварталы, которые в принципе подлежат реновации.
Можно было продолжать снос по старой программе — ветхого и аварийного жилья, но нельзя называть ветхим и аварийным жильем крепкие кирпичные пятиэтажки и некоторые панельные дома, которые ветхими совсем не являются. И мы пытались говорить о том, что есть кварталы, которые подлежат реорганизации, реновации и так далее.
То есть они не подлежали сохранению, как, например, находившиеся, может быть, в худшем состоянии кварталы в центре города, но состоящие из исторических зданий. Их надо ремонтировать, реставрировать, реконструировать, но лучше не трогать.
Надо отметить, что пятиэтажки уже имеют ценность комфортной городской среды. Они стали ей постепенно. Они уже озелененные, люди их обжили. Это, если можно так выразиться, «намоленное» поколениями место, малая родина. Эта территория обустраивалась родителями тех, кто и сейчас там живет. Здесь есть определенная ценность, духовная, моральная. Я не за то, чтобы трястись над этим и сберегать, стоя насмерть, но тем не менее кварталы пятиэтажек образуют более гуманную среду, нежели наши новые многоэтажные кварталы.
Returning to the five-story buildings. These neighborhoods, against the backdrop of the city, do not have the density they could have. But why did the topic of the demolition of five-story buildings even appear? Because the topic of New Moscow suffered a complete defeat. The territories were annexed, the land rose in price, everyone who needs it made a fortune, got their own, but no one was going to build. Who needs it without transport support and so on? Everything that was built there - 23-storey blocks without infrastructure, any: social, transport, and so on. And these quarters can turn into dead ones, in which the windows will be broken, they will be set on fire, etc. Even homeless people will not live there, because they are far away. The maximum that will be mastered is the nearest belt near Moscow. All this was a kind of huge project for a brighter future. At the same time, the Moscow region builds often of better quality and always cheaper than New Moscow. It happened so. Therefore, New Moscow is not competitive. Why should I live here much more expensive, if I can live closer, better and cheaper, near the railway station? And the theme of five-story buildings arose in connection with the collapse of New Moscow as the next program. Not with collapse, but with the fact that the territory of New Moscow cannot be mastered by the method of a strategy of quick results.
- How is the density of blocks usually carried out?
- If we talk about the first programs for the demolition of five-story buildings, which has been going on since 1999, then everything happens in a standard way, everyone knows this, like two and two. A place is located next to the house for demolition, a starting house is being built, for example, a 12-storey one. People move into this house from this five-story building, then the five-story building breaks down, two more houses are built, and residents of four more houses move into it. Here, roughly speaking, the quarter was released. Then the groans of the investor begin - he needs to build a school and other infrastructure. But in the end, he completely builds up everything. That is, people moved conditionally from three quarters. The first went for relocation, the second - for infrastructure: the developer needs to build a school, a kindergarten for loans, which he takes from nowhere, this is his problem. And the third is already the developer's mining, where he can build everything in order to compensate for expenses and make a profit, without going broke. In the Central Administrative District, the distribution of construction between the investor and the city was one to one: 50% was received by the investor, 50% - by the city and those on the waiting list. On the periphery, let's say, the Third Ring and further residential areas - the city received 30%, 70% - the investor. When investors built garages, the city received 20% and the investor 80%. Now I don't know the exact ratio. But earlier they took from investors, so to speak, in kind - apartments for those on the waiting list.
- Earlier, you just noticed that in recent years people on the waiting list are given a smaller number of apartments than before.

Why the renovation law came into force earlier than expected
- Over the past ten years, the number of things that were built for the waiting list has been decreasing. At the meetings with Yuri Luzhkov, the first thing he asked was how much was built and whether everything was immediately given to the waiting list. The Department of Housing Policy, which was engaged in the distribution of apartments, has now been liquidated. Whether or not to allocate built houses for those on the waiting list is decided by the City Planning and Land Commission, in manual control. And the housing stock, let's say, began to remain: the constructed housing was not immediately handed over to those on the waiting list, but to remain. Today, the number of such remaining apartments has reached 3.5-4 thousand. And this fund may well be effectively issued to the residents of the first houses to be demolished before the municipal elections.
- What number of storeys should houses be in order for the construction to pay off?
- There is a certain well-known coefficient, it was calculated in the Research and Development Institute of the General Plan, Moskomarkhitektura and so on: when 1 thousand square meters are demolished. m, how much an investor should build, who will take this land into work, so that it would not be at a loss. In the city center, with higher prices, this coefficient is approximately 2.5: that is, I demolish 1 thousand square meters. m and has to build 2.5 thousand square meters. m so that it is profitable. The investor must pay to the city or give away the area and have some profit of his own. We calculated the minimum coefficient. And further from the center, it should already be 3.3 for the investor to start floundering altogether. Now this delta is already much larger, somewhere around 4.5.
- What kind of apartments can the migrants rely on?
- The first settlers, from my point of view, are not for any, due to the fact that the renovation program was launched very unsuccessfully in terms of public resonance. In order to improve the situation, and proceeding from the fact that these are very small costs for the budget, the authorities now have to do everything so that the first settlers understand that they have begun to live like in paradise. And even those who are against and who will be “forcibly” resettled against their wishes, so that later they say “thank you”. And to have a queue for renovation. The first settlers should get something that everyone wants. But do not forget that the renovation can only take place on a quarterly basis for investors, otherwise it is technologically impossible. This means that during
- How is the density of blocks usually carried out?
- If we talk about the first programs for the demolition of five-story buildings, which has been going on since 1999, then everything happens in a standard way, everyone knows this, like two and two. A place is located next to the house for demolition, a starting house is being built, for example, a 12-storey one. People move into this house from this five-story building, then the five-story building breaks down, two more houses are built, and residents of four more houses move into it. Here, roughly speaking, the quarter was released. Then the groans of the investor begin - he needs to build a school and other infrastructure. But in the end, he completely builds up everything. That is, people moved conditionally from three quarters. The first went for relocation, the second - for infrastructure: the developer needs to build a school, a kindergarten for loans, which he takes from nowhere, this is his problem. And the third is already the developer's mining, where he can build everything in order to compensate for expenses and make a profit, without going broke. In the Central Administrative District, the distribution of construction between the investor and the city was one to one: 50% was received by the investor, 50% - by the city and those on the waiting list. On the periphery, let's say, the Third Ring and further residential areas - the city received 30%, 70% - the investor. When investors built garages, the city received 20% and the investor 80%. Now I don't know the exact ratio. But earlier they took from investors, so to speak, in kind - apartments for those on the waiting list.
- Earlier, you just noticed that in recent years people on the waiting list are given a smaller number of apartments than before.

Why the renovation law came into force earlier than expected
- Over the past ten years, the number of things that were built for the waiting list has been decreasing. At the meetings with Yuri Luzhkov, the first thing he asked was how much was built and whether everything was immediately given to the waiting list. The Department of Housing Policy, which was engaged in the distribution of apartments, has now been liquidated. Whether or not to allocate built houses for those on the waiting list is decided by the City Planning and Land Commission, in manual control. And the housing stock, let's say, began to remain: the constructed housing was not immediately handed over to those on the waiting list, but to remain. Today, the number of such remaining apartments has reached 3.5-4 thousand. And this fund may well be effectively issued to the residents of the first houses to be demolished before the municipal elections.
- What number of storeys should houses be in order for the construction to pay off?
- There is a certain well-known coefficient, it was calculated in the Research and Development Institute of the General Plan, Moskomarkhitektura and so on: when 1 thousand square meters are demolished. m, how much an investor should build, who will take this land into work, so that it would not be at a loss. In the city center, with higher prices, this coefficient is approximately 2.5: that is, I demolish 1 thousand square meters. m and has to build 2.5 thousand square meters. m so that it is profitable. The investor must pay to the city or give away the area and have some profit of his own. We calculated the minimum coefficient. And further from the center, it should already be 3.3 for the investor to start floundering altogether. Now this delta is already much larger, somewhere around 4.5.
- What kind of apartments can the migrants rely on?
- The first settlers, from my point of view, are not for any, due to the fact that the renovation program was launched very unsuccessfully in terms of public resonance. In order to improve the situation, and proceeding from the fact that these are very small costs for the budget, the authorities now have to do everything so that the first settlers understand that they have begun to live like in paradise. And even those who are against and who will be “forcibly” resettled against their wishes, so that later they say “thank you”. And to have a queue for renovation. The first settlers should get something that everyone wants. But do not forget that the renovation can only take place on a quarterly basis for investors, otherwise it is technologically impossible. This means that during
У записи 9 лайков,
10 репостов,
1914 просмотров.
10 репостов,
1914 просмотров.
Эту запись оставил(а) на своей стене Максим Козырев
