НЕЛЕГИТИМНЫЕ ДОГОВОРЫ
✏Часть квартир на первичном рынке Петербурга продаётся по так называемым серым схемам. Действуя в обход закона, продавцы получают возможность предлагать жильё по демпинговым ценам.
Покупатели, поддавшись искушению, подписывают сомнительные документы и выкладывают деньги за обещанную квартиру. Но нелегитимные договоры могут привести к большим потерям.
❌Соглашение о бронировании. Реализация квартир по договорам бронирования начинается до получения разрешения на строительство обьекта, что является незаконным. Покупатель подписывает документ, в соответствии с которым он выплачивает 5-15% стоимости выбранного жилья. Застройщик, со своей стороны, обязуется никому больше не предлагать забронированную квартиру или дом, а после получения всей необходимой документации составить и подписать нормальный договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.
Риски в данной схеме следующие:
- компания может вовсе не получить разрешения на строительство или оформление документов затянется на год и более;
- приглянувшаяся вам квартира может быть забронирована несколько раз;
- для покупателя предусмотрены штрафные санкции: если по каким-то причинам он передумал ждать, пока застройщик завершит оформление разрешительной документации, и захотел разорвать соглашение, он теряет аванс.
❌Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)
Эта схема применяется для усыпления бдительности покупателя. Внешне договор зачастую сильно напоминает классический ДДУ (кроме таких "мелочей", как отсутствие сведений о разрешении на строительство дома). Невнимательный дольщик может пребывать в полной уверенности, что подписывает вполне легитимный документ.
Насторожить вас должно слово "предварительный" в шапке договора. Оно свидетельствует о том, что у застройщика есть какие-то проблемы с оформлением разрешения на строительство. У покупателя возникают те же риски, что и при заключении соглашения о бронировании. С одним отличием - на кону зачастую оказывается полная стоимость квартиры.
❌Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Довольно распространённый механизм реализации новостроек, который также лежит вне рамок закона о долевом строительстве ФЗ-214. Как и ПДДУ, ПДКП свидетельствует о проблемах застройщика с оформлением документации на строительство обьекта. Он не является основанием на получение квартиры, а представляет собой лишь обещание в дальнейшем заключить основной договор. Документ не регистрируется в госорганах, соответственно, не защищает от двойных продаж. Стоит упомянуть, что при строительстве жилого комплекса в соответствии с ФЗ-214 есть период, когда заключение ПДКП вполне законно. В истории каждой новостройки есть несколько месяцев, когда дом уже построен, но право собственности на непроданные квартиры застройщик ещё не успел зарегистрировать в Росреестре. В это время жильё не может продаваться ни по договорам купли-продажи, ни по договорам долевого участия. Остается ПДКП.
❌Вексельная схема
В данной серой схеме покупателю предлагают подписать два документа. Во-первых, всё тот же ПДКП, в котором обещано заключить основной договор на приобретение конкретной квартиры в отдалённом будущем. Во-вторых, договор о приобретении векселя строительной компании, стоимость которого равна цене приобретаемого жилья.
Предполагается, что в дальнейшем вексель будет заменён на "нормальный" договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре. С юридической точки зрения до этого момента у строительной компании перед клиентом есть только финансовые обязательства. Теоретически через год-другой она может вместо жилья вернуть стоимость векселя, изрядно потраченную инфляцией.
❌Продажа долей в индивидуальном жилищном строительстве.
Застройщик покупает или арендует участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но решает возвести на нём небольшой многоквартирный дом в нарушение всех градостроительных законов. По документам он ведёт строительство частного домаи предлагает покупателю приобрести квартиры под видом оформления права собственности на долю в нём (размер доли равен площади покупаемого жилья).
Риски в этом случае крайне высоки. Поскольку строительство ведётся незаконно, суд может принять решение о сносе уже готового дома. Легализовать самострой вряд ли удастся. Покупатель, с большей долей вероятности, останется и без жилья , и без денег.
#агентсосмыслом #впитережить #купитьквартируспб
✏Часть квартир на первичном рынке Петербурга продаётся по так называемым серым схемам. Действуя в обход закона, продавцы получают возможность предлагать жильё по демпинговым ценам.
Покупатели, поддавшись искушению, подписывают сомнительные документы и выкладывают деньги за обещанную квартиру. Но нелегитимные договоры могут привести к большим потерям.
❌Соглашение о бронировании. Реализация квартир по договорам бронирования начинается до получения разрешения на строительство обьекта, что является незаконным. Покупатель подписывает документ, в соответствии с которым он выплачивает 5-15% стоимости выбранного жилья. Застройщик, со своей стороны, обязуется никому больше не предлагать забронированную квартиру или дом, а после получения всей необходимой документации составить и подписать нормальный договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.
Риски в данной схеме следующие:
- компания может вовсе не получить разрешения на строительство или оформление документов затянется на год и более;
- приглянувшаяся вам квартира может быть забронирована несколько раз;
- для покупателя предусмотрены штрафные санкции: если по каким-то причинам он передумал ждать, пока застройщик завершит оформление разрешительной документации, и захотел разорвать соглашение, он теряет аванс.
❌Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)
Эта схема применяется для усыпления бдительности покупателя. Внешне договор зачастую сильно напоминает классический ДДУ (кроме таких "мелочей", как отсутствие сведений о разрешении на строительство дома). Невнимательный дольщик может пребывать в полной уверенности, что подписывает вполне легитимный документ.
Насторожить вас должно слово "предварительный" в шапке договора. Оно свидетельствует о том, что у застройщика есть какие-то проблемы с оформлением разрешения на строительство. У покупателя возникают те же риски, что и при заключении соглашения о бронировании. С одним отличием - на кону зачастую оказывается полная стоимость квартиры.
❌Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Довольно распространённый механизм реализации новостроек, который также лежит вне рамок закона о долевом строительстве ФЗ-214. Как и ПДДУ, ПДКП свидетельствует о проблемах застройщика с оформлением документации на строительство обьекта. Он не является основанием на получение квартиры, а представляет собой лишь обещание в дальнейшем заключить основной договор. Документ не регистрируется в госорганах, соответственно, не защищает от двойных продаж. Стоит упомянуть, что при строительстве жилого комплекса в соответствии с ФЗ-214 есть период, когда заключение ПДКП вполне законно. В истории каждой новостройки есть несколько месяцев, когда дом уже построен, но право собственности на непроданные квартиры застройщик ещё не успел зарегистрировать в Росреестре. В это время жильё не может продаваться ни по договорам купли-продажи, ни по договорам долевого участия. Остается ПДКП.
❌Вексельная схема
В данной серой схеме покупателю предлагают подписать два документа. Во-первых, всё тот же ПДКП, в котором обещано заключить основной договор на приобретение конкретной квартиры в отдалённом будущем. Во-вторых, договор о приобретении векселя строительной компании, стоимость которого равна цене приобретаемого жилья.
Предполагается, что в дальнейшем вексель будет заменён на "нормальный" договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре. С юридической точки зрения до этого момента у строительной компании перед клиентом есть только финансовые обязательства. Теоретически через год-другой она может вместо жилья вернуть стоимость векселя, изрядно потраченную инфляцией.
❌Продажа долей в индивидуальном жилищном строительстве.
Застройщик покупает или арендует участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но решает возвести на нём небольшой многоквартирный дом в нарушение всех градостроительных законов. По документам он ведёт строительство частного домаи предлагает покупателю приобрести квартиры под видом оформления права собственности на долю в нём (размер доли равен площади покупаемого жилья).
Риски в этом случае крайне высоки. Поскольку строительство ведётся незаконно, суд может принять решение о сносе уже готового дома. Легализовать самострой вряд ли удастся. Покупатель, с большей долей вероятности, останется и без жилья , и без денег.
#агентсосмыслом #впитережить #купитьквартируспб
ILLEGAL CONTRACTS
✏Part of apartments on the primary market of St. Petersburg are sold according to the so-called gray schemes. By circumventing the law, sellers are able to offer housing at dumping prices.
Buyers, succumbing to temptation, sign dubious documents and shell out money for the promised apartment. But illegitimate contracts can lead to large losses.
❌Reservation agreement. The sale of apartments under booking agreements begins before obtaining a permit for the construction of an object, which is illegal. The buyer signs a document in accordance with which he pays 5-15% of the cost of the selected housing. The developer, for his part, undertakes not to offer the booked apartment or house to anyone else, and after receiving all the necessary documentation, draw up and sign a normal equity participation agreement (DPA) in accordance with FZ-214.
The risks in this scheme are as follows:
- the company may not receive a building permit at all or the paperwork will drag on for a year or more;
- the apartment you like can be booked several times;
- there are penalties for the buyer: if for some reason he changed his mind to wait for the developer to complete the registration of the permits and wanted to break the agreement, he loses the advance.
❌Preliminary equity participation agreement (PDA)
This scheme is used to lull the buyer's vigilance. Outwardly, the contract often strongly resembles a classic preschool education (except for such "trifles" as the lack of information about a permit to build a house). An inattentive shareholder can be fully confident that he is signing a completely legitimate document.
The word "preliminary" in the header of the agreement should alert you. It indicates that the developer has some problems with obtaining a building permit. The buyer faces the same risks as when entering into a booking agreement. With one difference - the full cost of the apartment is often at stake.
❌Preliminary Purchase and Sale Agreement (PDKP)
A fairly common mechanism for the implementation of new buildings, which also lies outside the framework of the law on shared construction FZ-214. Like PDDU, PDKP testifies to the problems of the developer with the registration of documentation for the construction of the object. It is not a basis for obtaining an apartment, but is only a promise to conclude the main contract in the future. The document is not registered with government agencies, therefore, it does not protect against double sales. It is worth mentioning that during the construction of a residential complex in accordance with FZ-214, there is a period when the conclusion of the PDKP is quite legal. In the history of each new building there are several months when the house has already been built, but the developer has not yet managed to register the ownership of the unsold apartments in the Federal Register. At this time, the housing cannot be sold either under purchase and sale agreements or under equity participation agreements. Remains the PDKP.
❌Bill scheme
In this gray scheme, the buyer is asked to sign two documents. Firstly, the same PDKP, which promised to conclude a basic agreement for the purchase of a specific apartment in the distant future. Secondly, an agreement on the purchase of a bill of exchange of a construction company, the cost of which is equal to the price of the acquired housing.
It is assumed that in the future the promissory note will be replaced by a "normal" equity participation agreement registered with the Federal Register. From a legal point of view, up to this point, the construction company has only financial obligations to the client. In theory, in a year or two, instead of housing, it can return the value of the bill, which was pretty much spent by inflation.
❌Sale of shares in individual housing construction.
The developer buys or leases a plot intended for individual housing construction (IZHS). But he decides to build on it a small apartment building in violation of all town planning laws. According to the documents, he is building a private house and invites the buyer to purchase apartments under the guise of registering ownership of a share in it (the size of the share is equal to the area of the purchased housing).
The risks in this case are extremely high. Since the construction is being carried out illegally, the court may decide to demolish the finished house. It will hardly be possible to legalize the squatter. The buyer is more likely to be left homeless and without money.
# agent with a sense # absorb # buykvartirspb
✏Part of apartments on the primary market of St. Petersburg are sold according to the so-called gray schemes. By circumventing the law, sellers are able to offer housing at dumping prices.
Buyers, succumbing to temptation, sign dubious documents and shell out money for the promised apartment. But illegitimate contracts can lead to large losses.
❌Reservation agreement. The sale of apartments under booking agreements begins before obtaining a permit for the construction of an object, which is illegal. The buyer signs a document in accordance with which he pays 5-15% of the cost of the selected housing. The developer, for his part, undertakes not to offer the booked apartment or house to anyone else, and after receiving all the necessary documentation, draw up and sign a normal equity participation agreement (DPA) in accordance with FZ-214.
The risks in this scheme are as follows:
- the company may not receive a building permit at all or the paperwork will drag on for a year or more;
- the apartment you like can be booked several times;
- there are penalties for the buyer: if for some reason he changed his mind to wait for the developer to complete the registration of the permits and wanted to break the agreement, he loses the advance.
❌Preliminary equity participation agreement (PDA)
This scheme is used to lull the buyer's vigilance. Outwardly, the contract often strongly resembles a classic preschool education (except for such "trifles" as the lack of information about a permit to build a house). An inattentive shareholder can be fully confident that he is signing a completely legitimate document.
The word "preliminary" in the header of the agreement should alert you. It indicates that the developer has some problems with obtaining a building permit. The buyer faces the same risks as when entering into a booking agreement. With one difference - the full cost of the apartment is often at stake.
❌Preliminary Purchase and Sale Agreement (PDKP)
A fairly common mechanism for the implementation of new buildings, which also lies outside the framework of the law on shared construction FZ-214. Like PDDU, PDKP testifies to the problems of the developer with the registration of documentation for the construction of the object. It is not a basis for obtaining an apartment, but is only a promise to conclude the main contract in the future. The document is not registered with government agencies, therefore, it does not protect against double sales. It is worth mentioning that during the construction of a residential complex in accordance with FZ-214, there is a period when the conclusion of the PDKP is quite legal. In the history of each new building there are several months when the house has already been built, but the developer has not yet managed to register the ownership of the unsold apartments in the Federal Register. At this time, the housing cannot be sold either under purchase and sale agreements or under equity participation agreements. Remains the PDKP.
❌Bill scheme
In this gray scheme, the buyer is asked to sign two documents. Firstly, the same PDKP, which promised to conclude a basic agreement for the purchase of a specific apartment in the distant future. Secondly, an agreement on the purchase of a bill of exchange of a construction company, the cost of which is equal to the price of the acquired housing.
It is assumed that in the future the promissory note will be replaced by a "normal" equity participation agreement registered with the Federal Register. From a legal point of view, up to this point, the construction company has only financial obligations to the client. In theory, in a year or two, instead of housing, it can return the value of the bill, which was pretty much spent by inflation.
❌Sale of shares in individual housing construction.
The developer buys or leases a plot intended for individual housing construction (IZHS). But he decides to build on it a small apartment building in violation of all town planning laws. According to the documents, he is building a private house and invites the buyer to purchase apartments under the guise of registering ownership of a share in it (the size of the share is equal to the area of the purchased housing).
The risks in this case are extremely high. Since the construction is being carried out illegally, the court may decide to demolish the finished house. It will hardly be possible to legalize the squatter. The buyer is more likely to be left homeless and without money.
# agent with a sense # absorb # buykvartirspb
У записи 9 лайков,
1 репостов.
1 репостов.
Эту запись оставил(а) на своей стене Анна Мамлеева
