Что такое обременение?
Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение».
Какие виды обременения бывают
✅Сервитут. Ограничение использования земельного участка.
Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей.
✅Рента.
Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.
Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя.
✅Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности. Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире!
То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации.
✅Ипотека.
Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя нельзя.
Например, у Сбербанка схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге , такая-
Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи.
Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности.
Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию.
Не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.
Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя.
Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга.
ПРИ ПРОЧИХ РАВНЫХ КВАРТИРУ, НАХОДЯЩУЮСЯ В ИПОТЕКЕ, МОЖНО КУПИТЬ С ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ ДИСКОНТОМ 5-7%.
СОВЕТ ПОКУПАТЕЛЯМ
Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.
Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение».
Какие виды обременения бывают
✅Сервитут. Ограничение использования земельного участка.
Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей.
✅Рента.
Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.
Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя.
✅Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности. Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире!
То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации.
✅Ипотека.
Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя нельзя.
Например, у Сбербанка схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге , такая-
Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи.
Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности.
Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию.
Не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.
Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя.
Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга.
ПРИ ПРОЧИХ РАВНЫХ КВАРТИРУ, НАХОДЯЩУЮСЯ В ИПОТЕКЕ, МОЖНО КУПИТЬ С ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ ДИСКОНТОМ 5-7%.
СОВЕТ ПОКУПАТЕЛЯМ
Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.
What is encumbrance?
Any lawyer knows that the property right has three components - ownership, use, disposal. If next to at least one of them there are clauses, then this is called "encumbrance".
What types of encumbrances are
✅Service. Restricting the use of the land.
However, in practice, the "public servitude" is more common - when it turns out that local or central authorities have plans for your land plot.
✅Renta.
This is also a kind of encumbrance. Its essence is that an elderly person sells his apartment for 20-40% of the real market price, receives the right to live in it for life and monthly maintenance payments. After his death, the apartment becomes the full property of the new owner.
It is impossible to sell real estate without the permission of the mortgagee.
✅ The right to use an apartment free of charge is a rather little-known type of encumbrance. Everyone is more or less aware of privatization, in which the minor did not participate. As well as the fact that he has the right to claim a share in the property. It is less known that if one of the spouses refused to privatize in favor of the other, then he retains the life-long right to live in this apartment!
That is, you can be the sole owner, but at the same time a stranger who did not participate in privatization will live with you on a completely legal basis.
✅Mortgage.
Pledging real estate does not affect ownership and use, but limits the ability to dispose. It is impossible to register an apartment purchase and sale transaction without the permission of the mortgagee.
For example, Sberbank has a scheme for the sale and purchase of an apartment that is pledged as follows:
The seller and the buyer sign a preliminary sales contract.
The seller notifies the bank about the early termination of the mortgage loan and takes a certificate from the bank about the balance of the debt.
Further, a letter of credit account is opened, or bank cells are rented. The required amount is included in them. In one - as much as the seller owes the bank, in the other - everything else. According to the terms, the seller will be able to take this "everything else" when the sale and purchase agreement is officially registered.
There is no doubt that in the future the number of transactions of purchase and sale of apartments with mortgage encumbrances will only grow. Indeed, today the share of mortgage transactions in the market of new buildings of economy and comfort class in Moscow today is about 60%, and in St. Petersburg and the Leningrad region - almost 70% (data from GC "Osnova"). After some time, some of these apartments will inevitably end up on the secondary market.
Therefore, I would like to hope that in the near future, laws will be adopted regulating the sale of mortgage apartments, reducing the risks of not only the bank, but the seller and the buyer.
So far, the encumbrance is, first of all, a reason for bargaining.
IF OTHER EQUAL, THE APARTMENT IS IN A MORTGAGE, IT CAN BE PURCHASED WITH AN ADDITIONAL DISCOUNT of 5-7%.
TIP TO BUYERS
Feel free to bargain if you know that the apartment is encumbered.
Any lawyer knows that the property right has three components - ownership, use, disposal. If next to at least one of them there are clauses, then this is called "encumbrance".
What types of encumbrances are
✅Service. Restricting the use of the land.
However, in practice, the "public servitude" is more common - when it turns out that local or central authorities have plans for your land plot.
✅Renta.
This is also a kind of encumbrance. Its essence is that an elderly person sells his apartment for 20-40% of the real market price, receives the right to live in it for life and monthly maintenance payments. After his death, the apartment becomes the full property of the new owner.
It is impossible to sell real estate without the permission of the mortgagee.
✅ The right to use an apartment free of charge is a rather little-known type of encumbrance. Everyone is more or less aware of privatization, in which the minor did not participate. As well as the fact that he has the right to claim a share in the property. It is less known that if one of the spouses refused to privatize in favor of the other, then he retains the life-long right to live in this apartment!
That is, you can be the sole owner, but at the same time a stranger who did not participate in privatization will live with you on a completely legal basis.
✅Mortgage.
Pledging real estate does not affect ownership and use, but limits the ability to dispose. It is impossible to register an apartment purchase and sale transaction without the permission of the mortgagee.
For example, Sberbank has a scheme for the sale and purchase of an apartment that is pledged as follows:
The seller and the buyer sign a preliminary sales contract.
The seller notifies the bank about the early termination of the mortgage loan and takes a certificate from the bank about the balance of the debt.
Further, a letter of credit account is opened, or bank cells are rented. The required amount is included in them. In one - as much as the seller owes the bank, in the other - everything else. According to the terms, the seller will be able to take this "everything else" when the sale and purchase agreement is officially registered.
There is no doubt that in the future the number of transactions of purchase and sale of apartments with mortgage encumbrances will only grow. Indeed, today the share of mortgage transactions in the market of new buildings of economy and comfort class in Moscow today is about 60%, and in St. Petersburg and the Leningrad region - almost 70% (data from GC "Osnova"). After some time, some of these apartments will inevitably end up on the secondary market.
Therefore, I would like to hope that in the near future, laws will be adopted regulating the sale of mortgage apartments, reducing the risks of not only the bank, but the seller and the buyer.
So far, the encumbrance is, first of all, a reason for bargaining.
IF OTHER EQUAL, THE APARTMENT IS IN A MORTGAGE, IT CAN BE PURCHASED WITH AN ADDITIONAL DISCOUNT of 5-7%.
TIP TO BUYERS
Feel free to bargain if you know that the apartment is encumbered.
У записи 7 лайков,
0 репостов,
138 просмотров.
0 репостов,
138 просмотров.
Эту запись оставил(а) на своей стене Ярослава Краковцева
